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淡水買屋指南
淡水買屋指南 竹圍區 紅樹林區
淡水買屋指南
淡水地理位置
新北市轄下共29個區
淡水位於台北盆地的西北方，由大屯山淡水河環繞，兼具山城與河港特色，目前行政區域共分為42個里，總面積約70.08平方公里，在112年5月設籍人口已突破19萬人
淡水區內目前擁有5所大學，3所高中職，4所國民中學，15所國民小學。
淡水的地理位置 與新北市的八里區和三芝區相鄰 南側則是緊鄰台北市的北投區 屬於雙北都會區的首環地帶
竹圍區
竹圍地區，以民族路、民生路及民權路三條主要道路為核心，擁有約2.6萬名居民。該區的發展始於約四、五十年前，當時許多工廠選擇在此設立。得益於其地理位置毗鄰台北市的關渡區以及淡水馬偕醫院的鄰近，竹圍商圈吸引了許多台北市居民、醫護人員及科技界新貴，為當地房市提供了穩定的支持。該商圈因較早發展，擁有高密度的店鋪分布，包括診所、銀行、超市、市場、寵物醫院和餐飲店等應有盡有，而且相對於鄰近的北市區域，這裡鮮少出現交通堵塞的情況。
交通便捷是竹圍地區的另一大特點，由於其與台北市的距離非常近，乘坐捷運至台北市只需一站的距離，從而輕鬆避開台二線的交通擁堵。特別是隨著預計在2025年通車的淡江大橋的啟用，預計將疏導前往台北市的30%車流，未來竹圍地區的交通將更加暢通，成為理想的居住地點。
由於竹圍地區面積不大，不論購買哪個區域的房產，步行至捷運站的時間均在10分鐘以內。然而，也正因為商圈的範圍有限且土地供應受限，未來新建案的機會較少。
在氣候方面，竹圍因靠近台北市且距離海岸較遠，相較於淡水區的其他地區，擁有較為乾燥和溫暖的氣候條件，冬天也較不寒冷。
竹圍的主要優勢包括完善的生活便利性、交通便捷和醫療系統。然而，該區也存在一些缺點，例如人行道相對較窄，不太適合行人，且公園綠地較少。目前僅有9處公園，總面積為1.85公頃，平均每人僅擁有約0.1坪的綠地。在房地產方面，竹圍地區的房價位居淡水區之首，且由於物件稀缺，賣壓較低。
紅樹林區
淡水紅樹林生活圈，以其捷運和輕軌連結還有景觀豪宅的聚集地而聞名，是一個相對安靜的純住宅區，生活機能全面。該生活圈的房地產市場主要吸引兩類買家：一是首次購房者和年輕職場人，主要集中在淡金路與坪頂路一帶，此區約有15至20個社區，包括知名的「托斯卡尼」系列，這些社區的建築年齡大多在8至12年之間；二是偏好中正東路沿線、能遠眺觀音山及淡水河景觀的高資產客戶，這一帶的部分房產成交價甚至達到了7字頭，通常是退休宅的首選。
紅樹林站位於捷運淡水信義線的末端，與終點站淡水站僅一站之隔。儘管從此處往返台北市需時約一小時，過去常被視為偏遠，但隨著新北第一環的房價上漲，紅樹林的生活機能也有所增強，越來越多的首次購房者選擇來此購房，特別是那些在雙北捷運沿線難以找到價格合理的新房的買家；與淡海新市鎮相比，淡海新市鎮的居民需要額外花費約30分鐘轉乘輕軌或捷運，因此有通勤需求的購房者更傾向於選擇紅樹林生活圈。
雖然紅樹林生活圈主要是住宅區，其商業機能可能不及鄰近的竹圍站或淡水站豐富，但該區已開設了全聯、美廉社、便利店以及基本的餐飲店鋪，足以滿足網購或經常往返市區的年輕居民的日常需求。在教育方面，該區與竹圍站之間設有雙語教育的竹圍國小，以及竹圍國中和竹圍高中，教育資源豐富。
紅樹林生活圈的住宅市場依景觀、規劃以及位置等因素，即使是同路段，成交單價範圍仍比其他生活圈來得大。淡水作為一個觀光景點，居住人口增加，紅樹林生活圈在尖峰時段和假日常面臨交通擁堵。然而，隨著「淡北快速道路」的規劃，從淡金路、坪頂路口一路延伸至北投的立德路、大度路口，加上正在建設的淡江大橋，預期未來將有效緩解交通壅塞，提升該區域的居住吸引力。
舊市區及沙崙地區
淡水捷運總站以北的舊市區生活功能相當完善，房市可進一步細分為河岸市區、淡江大學周邊和新春街一帶三大區塊。河岸市區以一般住宅為主，偶有景觀住宅，但由於該區開發較早且可開發土地有限，近年來新推案規模相對較小，缺乏標誌性建案。
淡江大學周邊地區，雖然缺乏水文景觀，但生活機能良好。由於淡江大學學生宿舍供不應求，吸引了投資客的關注，一度形成學生套房投資熱潮。然而，隨著開發接近飽和和少子化的影響，2006年後該區幾乎不再有新的學生套房產品出現，房市推案也隨之停滯。
新春街區域鄰近淡海新市鎮，房價和供給量受新市鎮發展的影響。該區通常以靠近新市鎮、相對較低的單價或類似的機能作為主要吸引力，整體而言，是淡水舊市區中供給和價格最穩定的區塊。
在舊市區的北側是沙崙區，以其壯觀的景觀與紅樹林區相媲美。沙崙海水浴場和海濱公園等休閒設施豐富，而著名的漁人碼頭更是近年來淡水區推動觀光的重要亮點之一。
淡海新市鎮
淡海新市鎮的發展始於1992年，由內政部營建署策劃，旨在減緩台北都會區中心的都市成長壓力。這一宏大計畫涵蓋了1,756公頃的土地，其中第一期工程於1994年4月開始。經過數年的發展，到了2006年，淡海新市鎮的進一步發展被行政院經濟建設委員會暫停，並縮減了計畫範圍。目前，已完成整地的土地約446公頃，預估最終人口從原先的30萬調整至13萬人。2011年，新北市政府重啟淡海新市鎮的開發計畫，包括建設25,000戶合宜住宅，並規劃將新市鎮的二期地區發展成產業專區，以打造淡海高科技園區為目標，預計2028年開始招商。此外，醫療和社會服務設施也將是未來發展的重點，為淡水地區創造大量就業機會。
行政中心區是淡海新市鎮最早發展且最成熟的區域，現已建有家樂福、新市國小（一所雙語學校）等設施，並設有區公所，附近還有燦坤、全聯等商家，形成了一個便利的生活圈。此外，區內還設有一個運動中心，已經發展成為一個成熟的商圈。該區的屋齡普遍在12-14年左右，並且已經沒有太多地可供開發新建案了。
濱海路南側的開發則從家樂福周邊延伸至義山站，該地區已開發了諸如宏盛的蒙德里安、台北灣系列、江南大宅和微笑莊園等知名社區。這一地區以其便利的交通連接至淡江大橋著稱，各社區因樓層和朝向的不同，價格存在一定差異。
美麗新影城區作為淡海新市鎮唯一的商業地段，已經建有影城並提供美食餐廳、百貨商品、親子娛樂和電影院等服務。雖然當前的機能尚不完善，但隨著更多商業設施的完工，預計將成為一個極具吸引力的繁榮地區。
海科大周邊是一個相對較少開發的區域，但已有幾個知名的豪宅社區，如海上皇宮，這裡也是淡海新市鎮中房價最高的區域之一。該區不僅鄰近海洋，提供了絕佳的景觀，而且還有諸如台北海洋科技大學和淡海國小等教育資源，是一個適合家庭居住的良好環境。
總之，淡海新市鎮經過多年的規劃與發展，已逐步形成了一個集居住、教育、商業與休閒於一體的綜合社區。未來隨著更多開發計畫的實施，這裡有望成為新北市一個充滿活力和機遇的地區。
交通問題
淡水最被人詬病的點就是交通問題，目前聯外交通主要是靠淡金公路（台 2 線），理論上到士林只要 20 分鐘、到信義區只要 35 分鐘，但也因居民遊客都走台 2 線進出淡水，讓台 2 線車流量大，疊加設計上車道容量不足且橫向交叉道路多，導致交通尖峰時期總是塞得水泄不通，連到士林都要超過 1 小時！把台 2 線分段來看，最塞的部分發生在竹圍站到紅樹林站路段，過了紅樹林之後往新市鎮方向的路況其實大致通順。
為了解決對外交通的硬傷，地方和中央也傷透腦筋，提出了許多解決方案。目前有兩項重大交通建設已經在箭在弦上，能不能打通淡海新市鎮的任督二脈，就取決於這兩項工程了。
淡江大橋 💡請點這裡＞＞＞淡江大橋宣傳片
「 淡江大橋 」橫跨在淡水河的出海口，連接淡水區與八里區兩岸，規劃中的八里輕軌也會經由淡江大橋連接現有的淡海輕軌系統。淡江大橋的構想早在 1980 年代就已經被提出來，但過程幾經波折，沉宕二十餘年，最後在 2010 年才正式的被提到檯面，並開始後續一系列的作業。目前最新資料顯示，淡江大橋將於 2025年完工！到時候，淡水到八里約可節省 15 公里之路程、省下 25 分鐘車程，對當地居民來說生活將暢通無阻。
這對淡海新市鎮有什麼好處呢？
淡海大橋的配套工程之一是「沙崙路隧道」，直接打通新市鎮和淡水老街的交通，讓舊有的生活機能可以輻射到一部分的新市鎮。
新市鎮居民可以走淡江大橋，到八里後直接上 台61線 （西濱快速道路）或 台64線 （八里新店線），之後不論是去台北市或其他高速公路都很方便，告別塞車在竹圍的夢魘！
淡北快速道路 💡路線有點複雜，可以參考新北市新工處提供的模擬影片，會比較清楚。
「 淡北快速道路 」，全名為「 淡水河北側沿河平面道路 」。主要的構想是要打造封閉的道路系統，讓車輛不用因等紅燈而走走停停，更快速的往來雙北兩地，達到「分流內部交通」和「過境交通」的目的。最初的方案是高架雙層，幾經修改後最終確定的方案是：北起新北市淡金路與中正東路交叉路口，沿淡水河右岸紅樹林至竹圍路段，以高架道路通過觀海公園，再以地下箱涵型式穿越中央北路口後，南抵台北市北投區大度路、立德路交會口（以陸橋型式跨越立德路）。
淡海新市鎮大眾運輸
淡海新市鎮 在大眾運輸方面，近年投入使用的「 淡海輕軌 」是最受民眾期待的工程。淡海輕軌分成綠山線、藍海線、三芝線以及八里線等 4 條路線，目前我們能實際搭乘的輕軌屬於綠山線和藍海線一期，接下來準備興建的是藍海線二期，串聯整條淡水老街，讓遊客下了捷運之後可以直奔漁人碼頭，淡海新市鎮的居民也能搭乘輕軌就近抵達老街，藍海線二期預計在 2026 年可完工通車。此外，未來還會有三芝線、八里線等分支，將進一步完善淡水生活圈，並帶動地方觀光產業。
不過在上述輕軌路網全部完成前，搭乘公車可能是淡海新市鎮居民最常選擇的大眾運輸工具。目前公車路線相對成熟，民眾可以在中山北路、濱海路、義山路、新市一路等主要幹道上，搭公車至淡水捷運站，再前往其他地方。
淡水氣候
淡水地區的氣候特性與台北市區有著細微的差異。在平均溫度上，淡水全年的每月均溫大約比台北市區低約1攝氏度或更少。就降雨量而言，淡水全年的累積降雨量較台北市區為少，但值得注意的是，淡水的雨量主要集中在冬季的11月至1月期間。相比於台北市區，淡水的濕度略高，但這一差異在統計數據上並不特別顯著。然而，由於冬季時淡水的濕度相對較高且氣溫略低，再加上直接面對東北季風的影響，使得淡水在冬季的體感溫度通常會感覺較低。
此外，淡水地區的日照時數在全年中也較台北市區為長，提供了更多的自然光照。在空氣品質方面，淡水的各項指標普遍表現也優於台北盆地，使得淡水成為一個相對更宜居和健康的環境。(以上資料來源交通部中央氣象局)
淡水區交易統計分析:
1. 交易件數：以淡海新市鎮生活圈佔最多，其次為淡江及真理大學周邊生活圈，淡海新市鎮生活圈因大量新建案及新成屋供給，故交易件數佔比最大，淡江及真理大學周邊生活圈因生活便利價格相對低廉亦受青睞，竹圍及紅樹林生活圈因區位條件較佳 價格較高，而交易件數佔比較少，而沙崙生活圈則因不動產本身物件供給量較少，致交易量最少。
2. 買方來源：五大生活圈中以其他縣市購買者最多，淡水本地次之，最後是新北市其他行政區，顯示淡水區深受外來客喜愛； 就買方來源選擇生活圈，佔比大小順序皆以淡海新市鎮、淡江 及真理大學周邊、紅樹林、竹圍、沙崙，但就紅樹林來看，新北市其他行政區或其他縣市選擇佔比，由淡水區本地選擇佔比的16%提高至 19.3%~19.6%相對差異較大，可能是考量紅樹林 對外交通較便利、建物產品多為特色景觀宅及輕軌宅等因素所致。
3. 買方性別：各生活圈性別比例相同都以女性較多，顯示性別對 於各生活圈沒有特別差異。
4. 買方年齡：各生活圈皆以 40 歲至未滿 60 歲人口較多，顯示各 年齡層對於各生活圈沒有特別差異，都以青壯年齡人口為購屋主力。
5. 建物型態：各生活圈多以大樓及華廈佔 80%~99%為最大宗，而公寓產品以淡江及真理大學周邊以及沙崙生活圈較多，因兩大生活圈係早期發展地區，公寓產品仍有一定存量所致，但也僅超過1成不到2成佔比，而透天厝產品在各生活圈已十分稀少，僅沙崙生活圈比例分布上較多一些。
6. 交易單價：單價為相同總價或面積下，資金效用的反應，淡江及真理大學周邊以及沙崙生活圈以單價未滿 20 萬元佔 5~6 成 左右，為單位成本較低的區域，竹圍及紅樹林生活圈以單價超過30萬以上佔 4~5 成左右，單位成本較高之區域，淡海新市鎮生活圈則以 20 萬以上未滿 30 萬佔 5 成 2 為最大宗，為各生活圈單位成本置中的區域，單價的分布亦受各生活圈建物型態、 屋齡及臺北市遠近之區位條件等因素所致，故仍需綜合考量。
7. 交易總價：總價為購屋者資金成本的重要考量，淡江及真理大 學周邊以及沙崙生活圈以未滿 600 萬元佔 5~6 成左右，為較低總價區域，竹圍及紅樹林生活圈雖然 600 萬至未滿 1200 萬元 為最大佔比約 4 成左右，但 1800 萬以上亦有近 2 成比例，相 較其他生活圈皆不到 5%，高總價比例相當高，為較高總價區域，淡海新市鎮生活圈則以 600 萬至未滿 1200 萬元佔 7 成 5， 為各生活圈中價格居中之區域。
8. 建物屋齡：屋齡分布情形主要受各生活圈發展成熟度、建物型態等影響，淡江及真理大學周邊以及沙崙生活圈以 20 年以上佔超過 6 成，屬早期發展地區，屋齡普遍較多，竹圍生活圈亦 有近 5 成 20 年以上屋齡佔比，亦屬屋齡較高之區域，紅樹林 生活圈雖然 10 年至未滿 20 年佔 38.9%，但未滿 5 年亦有 36.7% 比例，屬於新舊建物皆有狀態，淡海新市鎮生活圈有 6 成 6 未 滿 5 年屋齡佔比，屬新興發展地區陸續仍有建案推出。
9. 建物格局：格局主要受購屋者使用人數多寡所影響，各生活圈 仍以 3 房為主，3 房及 2 房佔比多分別以 4 成及 3 成左右呈 現，其中淡江及真理大學周邊生活圈 1 房或無隔間超過 2 成， 可能是鄰近大學城租屋需求較強勁，增加投資購買興趣，另淡 海新市鎮生活圈近 5 成比例為 3 房，1 房物件不到 1 成，顯示 該區目標族群多以家庭人口需求為主要交易對象，其餘各區格 局無險著差異。
10. 建物面積：面積主要為購屋者活動空間需求所影響，各生活 圈多以 20 坪以上居多，淡江及真理大學周邊生活圈則受鄰近大學城租屋投資需求因素，以小坪數未滿 20 坪佔 38.3%最多，13 淡海新市鎮生活圈超過 5 成比例為 35 坪以上，顯示多以家庭 空間需求為主要銷售方向，其餘各區多屬均勻分布。
