房地產公設比解密：你究竟買到了什麼？

什麼是公設？

「公設」簡單來說，是指一個建築物中，非私人獨有的部分，通常由全體住戶共同擁有並使用的設施。這些設施可以包括電梯、大廳、樓梯間，甚至社區的游泳池和健身房等公共空間。公設的存在，主要是為了提升住戶的生活品質及公共安全。

公設應如何分配？

公設的分配通常是根據每戶的「私有面積」比例來分攤的，這意味著每戶在建築物總私有面積中的佔比越大，所分配的公設面積也越多。以下是一個簡單的例子來說明：

根據這樣的分配方式，公設的比例將取決於住戶的私有空間與整體建築私有面積的比例。

大公與小公的區別

公設可以分為兩種類型：「大公」和「小公」。

• 大公：大公設指的是所有住戶共同使用的空間，例如社區大廳、公共健身房等。
• 小公：小公設僅限於部分住戶使用的空間，例如每棟樓的樓梯間或某些專屬於特定樓層的設施。

公設比的法規規範

關於公設的法規部分，我們可以參考《民法》第799條的規定。該條文指出，區分所有建物的公設應依專有部分面積的比例來分配。但實際情況下，建商可以根據起造人之間的「約定」來進行分配，因此在某些情況下，建商有很大的自由空間來操作公設比。

無良建商常見手段：車位灌水

新成屋買賣中，車位是按個數出售的，而房屋則按坪數出售。這樣的做法給了一些建商將車位的坪數縮小，並將車位原屬坪數計入房屋公設的機會。這意味著你可能會支付更多的房屋費用，卻獲得了更小的車位空間。

例如，一個車位偷了2坪，房價一坪25萬，這就等於建商憑空增加了50萬元的收入。

老公寓為何公設比低？

許多人會發現老公寓的公設比相對較低，這主要有三個原因：

1. 早期法規鬆散：早期法規允許將公共梯間登記為主建物的一部分，導致權狀上看起來沒有公設，但實際上仍有公共空間。
2. 建築及消防法規變嚴格：如今，建築及消防法規要求新建築物具備更多公共安全設施，如兩座樓梯、防災中心等，這些設施也計入了公設比。
3. 休閒性公設增加：新建案為了提升生活品質，通常會增設健身房、視聽室等休閒性設施，這也無可避免地提高了公設比。

蓋這麼大中庭花園，建商是不是在灌水？

不少人抱怨大中庭花園浪費空間，認為建商利用這些空間來「灌水」公設，但實際情況並非如此。根據現行不動產登記法，只有「有頂蓋」的建物才能登記為公設，而中庭花園通常是露天的，並不計入公設面積中。因此，這些露天空間並不會增加你的購房成本。

低公設比並不總是好

許多人認為低公設比代表更大的室內空間，然而事實並不總是如此。某些低公設比的建案可能削減了必要的公共設施，如樓梯間或健身房，導致整體居住品質下降。此外，一些建商會在陽台等附屬建物部分進行調整，使得即便公設比低，但實際可用面積也未必如預期那麼高。

因此，選擇低公設比建案時，應仔細檢視附屬設施及實際可用空間，並與其他建案進行比較，確認是否真正符合需求。